경기도는 2023년 주민등록 기준 592만 세대가 살고 있는 곳이다. 서울시(445만)보다 147만 세대가 더 많다. 서울과 경기도를 합하면 수도권에 1,360만 세대가 살고 있다. 세대뿐만 아니라 인구도 마찬가지다.

한국 인구는 약 51,43만 명(통계청 국가통계포털, 2023년 3월)이다. 이 중 서울시에 약 966만 명(서울시열린데이타광장, 2022)이 살고 있고, 경기도에 대략 13,97만 명(경기도청 경기통계, 2022)이 거주하고 있다.

수도를 둘러싸고 있고 인구 및 인구밀도가 높으면 부동산 가격은 올라간다. 경기도는 30년 전과 비교할 때 387만 세대가 늘었다. 같은 기간 서울은 109만 세대가 증가했다. 경기도가 서울보다 많이 올랐다. 증가폭도 크다.

경기도가 서울보다 세대와 인구가 큰 폭으로 오른 이유는 무엇인가. 서울 집값이 비싸서 경기도로 옮긴 것일까. 아니면 경기도에 일자리가 많이 생겨 늘어난 것일까. 미래에셋리서치센터가 최근 발표한 자료에 따르면, 경기도에서 인구가 늘어난 이유는 주택 공급이 크게 늘었기 때문이다.

20년 동안 주택 증가 현황을 살펴보면, 서울 대비 경기도 주택 공급은 사실상 ‘비교할 수 없을 정도로’ 큰 차이가 난다. 연도에 따라 차이는 있지만, 평균적으로 보면, 경기도는 서울보다 두세 배 내지 그 이상으로 주택이 늘었다.

경기도는 ‘세의법칙’ 적용 가능한 대표 지역

2000년부터 2022년까지 경기도 분양 아파트 규모는 누적 기준으로 231만 호에 달한다. 서울은 82만 호에 그쳤다.

아파트가 늘어나니 자연스럽게 세대와 인구가 늘었다. 경제학에서 말하는 법칙, 즉 ‘공급은 스스로 수요를 만든다’는 세의법칙(Say’s Law) 현상이 일어난 셈이다.

적어도 경기도에서는 이 법칙이 말 그대로 ‘법칙’이었다. 세의법칙이 완벽한 것은 아니지만, 법칙에 맞게 어떤 현상이 일어난다면 의미 있는 법칙이다.

세의법칙은 프랑스 경제학자 장바티스트 세(Jean-Baptiste Say, 1767~1832)가 제시하고 주장한 것이다. 거시적 차원에서 경제 전체를 볼 때 일단 공급이 이뤄지면 그만큼의 수요가 자연적으로 생겨나므로, 유효수요 부족에 따른 공급과잉이 발생하지 않는다는 것을 의미한다.

세는 소비하지 않은 저축도 기업의 투자 재원으로 모두 쓰기 때문에 모든 소득은 생산된 재화와 서비스 구입에 쓰인다고 주장했다. 결과적으로 시장은 언제나 균형 상태를 유지한다는 주장이다.

부동산114 등이 밝힌 자료를 바탕으로 최근 10년(2013~2022) 동안 경기도에 분양된 아파트 분양 현황을 보면 화성이 17만 호를 차지해 가장 많았다. 그 다음으로는 평택 9만, 수원·남양주·시흥 7만, 용인·하남·고양 6만 순이다. 군포, 양평, 여주, 포천, 동두천, 가평, 연천 등은 1만 호를 넘지 못했다.

최근 8년(2013~2021) 집값 현황(아파트 실거래가 누적 상승률)으로 보면, 과천시 아파트 가격은 109% 상승했다. 이어 광명(107%), 성남(99%) 순이다. 이천, 안성, 포천, 양평, 여주, 가평, 연천은 50%를 넘지 못한 지역이다.

아파트 가격 상승률을 살펴보면 과천, 광명, 성남, 하남, 구리, 안양 지역은 상승률이 높았다. 반면 시흥, 부천, 고양, 의정부, 김포, 평택, 안성 등은 낮은 편이었다. 이런 현상은 왜 나타나는 것인가. 일반적으로 이 같은 현상에 대해 전문가들이 내놓은 의견은 ‘개발’에 초점이 있다. 주택 공급이 늘어나면서 수요가 늘어난다는 것이다.

아파트의 경우, 이른바 ‘정비사업’이라고 부르는 재건축이나 재개발이 많으면 가격이 상승하는 추세를 보인다. 개발사업이 이뤄지면 새 아파트가 들어서면서 기존 주택과는 달리 가격이 오르기 때문이다.

예를 들면, 안양과 부천의 경우 안양 쪽에 정비사업이 많아 부천보다 가격이 많이 오른 현상이 나타났다. 물량만 비교해도 안양은 부천보다 4배 이상 많았다. 앞에 말한 세의법칙이 경기도에서 적용됐듯이 안양과 부천의 사례에서도 유효한 법칙으로 작용했던 셈이다.

REPS, “2023년은 재개발 분양 물량 ‘사상 최대’ 예상”

부동산114는 부동산통계분석솔루션(REPS, Real Estate Power Solution)을 통해 ‘전국재개발·재건축 정비사업 분양 불량 추이’ 보고서를 발표했다. 이 보고서는 2023년 3월 20일을 기준으로 조사한 결과다.

REPS 보고서는 2023년은 재개발 분양 예정 물량이 ‘사상 최대’일 것으로 예상했다. REPS는 특히 수도권과 부산 등 주요 도심 노후화로 재개발이 활성화될 것으로 전망했다.

2023년 전국 재개발·재건축 정비사업을 통한 분양 물량은 122개 단지 총 12만6.053가구다. 이는 2019년 101개 단지 10만1,794가구 이후 4년 만에 가장 많은 물량이 나온다는 뜻이다. 공급 물량이 대폭 늘어난 이유는 저층 주거지에 대한 재개발사업(71개 단지 9만449가구 분양 예정) 공급 효과 때문이다.

재개발 물량이 많은 지역은 경기>서울>부산 순이다. 경기도는 전체 24개 단지에서 총 3만4,732가구를 공급할 예정이다.

주요 대상 지역은 △성남시 수정구 산성동 산성구역 주택개발(3,372가구) △광명시 광명동 광명자이더샵포레나(3,585가구) △광명시 광명동 베르몬트로광명(3,344가구) △구리시 수택동 e편한세상수택현장(3,050가구) 등이다. 모두 3,000가구가 넘는 대규모 단지다.

주요 시·도별 재개발사업 분양 물량 현황도 경기도는 돋보인다. 경기도는 3만4,732가구로 가장 많다. 이어 서울 1만6,356가구, 부산 1만2,319가구, 전북 4,211가구, 인천 4,117가구 순이다.

경기도의 경우 2023년 4월 현재 관심 대상으로 떠오른 지역도 주목할 곳이다. 바로 경기주택도시공사(GH)가 추진하는 광주 역동구역, 평택시 평택1구역, 고양시 행신1-1구역 재개발사업이다.

경기도 일반정비사업 추진 현황(경기데이터드림, 2023.04)을 보면 재개발, 재건축, 도시환경, 주거환경개선 등 정비사업을 추진할 예정이다.

고양, 광명, 구리, 남양주, 동두천, 부천, 성남, 수원, 안산, 시흥, 안양, 오산, 용인, 의왕, 의정부, 파주, 평택, 화성 등이며 엑셀 파일 목록 기준으로 볼 때 약 450건이다. 이 중 400여 건은 재개발 또는 재건축에 해당한다.

경기도·정부, ‘1기 신도시 재개발’ 입장 차이

2022년 8월 경기도와 정부는 ‘1기 신도시 재개발’을 놓고 입장 차이가 크게 났다. 1기 신도시는 1990년대 초에 입주한 신도시다. 분당, 일산, 평촌, 산본, 중동 등이다. 정부는 2022년 8월 16일 ‘8·16부동산대책’을 통해 분당·산본·일산·중동·평촌 등 1기 신도시 재정비 마스터플랜을 오는 2024년까지 수립하겠다고 발표했다.

그렇지만 경기도는 1기 신도시 재정비 사업 계획 수립 시기를 놓고 정부의 입장을 강력하게 비판했다. 1기 신도시 재정비 사업은 윤석열 대통령 공약이다.

대통령실은 당시 재정비 계획이 지연됐다는 비판에 대해 “도시재창조 수준의 신도시 마스터플랜은 5년 이상 걸리는 것이 통상적이며, (도리어) 2024년 마스터플랜 수립을 완료한다는 게 이례적으로 빠른 계획”이라고 반박했다.

하지만 김동연 경기도지사는 “1기 신도시 계획 수립은 2기, 3기 신도시 추진과 비교해 후순위로 밀렸다”고 지적했다. 사실상 ‘공약 파기’라며 강력한 입장을 밝힌 바도 있다. 김 지사는 1기 신도시 재개발 사업 관련 정부의 방침이 국민을 무시하는 처사라고 지적했다.

당시 김 지사는 정부의 계획과 별도로 전담팀(TF) 구성 등 경기도 차원에서 정책을 추진하겠다는 입장도 밝혔다. 그러면서 용적률 등 건축규제를 풀고, 필수 기반 시설 확충을 지원하기 위해 국회와의 협력을 통해 ‘1기신도시특별법’을 추진하겠다는 구상 등을 제시했다.

경기도는 1기 신도시 재정비를 추진할 전담 조직을 민관합동으로 구성하기로 했다. 민관합동 TF는 경기도 도시주택실장과 민간전문가가 공동단장을 맡고, 경기도 공무원과 민간 전문가, 해당 기초지자체 담당 공무원 등을 비롯해 약 20명이 참여하기로 했다.

TF는 △용적률 완화 등 재정비 방안 △스마트모빌리티 적용방안 △집값·교통 등 신도시 재정비에 따른 문제점 및 완화 방안 등을 논의해 1기 신도시 재정비 방향을 정립하는 업무를 담당하도록 했다.

거래량 증가세 전환, 가격 오를 수 있을까?

한국부동산원이 2023년 4월 17일자로 발표한 ‘2023.3월 전국주택가격동향조사 결과’를 보면 주택(종합)은 매매 0.78% 하락, 전세 1.13% 하락, 월세(통합) 0.24% 하락 상황이고 아파트도 매매 1.09% 하락, 전세 1.63% 하락, 월세통합 0.33% 하락 상태다.

경기도는 주택(종합)의 경우 -1.15% 하락했다. 그나마 군포‧오산‧시흥·하남시 주요단지나 구축 위주로 하락폭이 줄고 있다. 하락세지만 하락 폭은 줄어들고 있다는 의미다.

긍정적인 장담을 하기 어렵지만, 하락세가 상승세로 전환할 수 있다는 가능성과 기대감을 가질 수도 있는 상황이다. 그래서인가. 문득 한 가지 생각이 떠오른다.

인구가 많고 공급도 많고 아직까지는 세의법칙이라는 행운(?)이 경기도에 남아 있다면, 기대감을 갖고 ‘기다리는 시간’을 갖는 것도 하나의 방법이다.

실제로 부동산 관련 추이를 보면, 2020년 이후 하락세를 유지해왔던 그래프 흐름이 2023년부터 상승세로 변했다.

이는 전국 지표뿐만 아니라 경기도 지표에서도 뚜렷하게 나타나는 현상이다. 이래저래 경기도는 개발사업이 많다. 그러다 보니, 조만간 좋은 소식을 만날 수 있을지도 모른다.

부동산통계정보시스템에서 경기도 지표 10년 흐름을 보면 2020년 2월, 7월, 12월 등 세 시기에 큰 폭으로 올랐던 부동산 거래량이 2022년 말까지 하락세를 유지했다. 그러나 2023년부터 상승세로 전환됐다. 이는 경기도뿐만 아니라 전국 지표도 마찬가지다.

또 한국부동산원 홈페이지에 있는 2023년 3월 주택가격동향을 보면 전국, 수도권, 지방 등 세 지표가 모두 변하고 있는 것으로 나타났다. 전세와 월세 동향의 경우 전국 지표는 -1.13과 -0.24, 수도권은 -1.42과 -0.35, 지방은 -0.86과 -0.13 수준이다.

실제로 서울부동산정보광장에 나타난 것을 보면, 2023년 1월 서울 아파트 거래량은 1,417건이다. 2022년 12월보다 582건이 늘었다. 거래량은 다른 지표보다 신뢰성이 높다고 봐야 한다. 거래량이 늘면 가격도 늘어나는 현상이 맞물려 있기 때문이다.

거래량이 늘면서 증가세로 전환한 지금, 부동산 가격은 오를 수 있을까? 거래량이 늘면 일반적으로, 또 과거 통계를 기준으로 보면, 오르는 현상이 나타나기도 했다.

그러나 오르는 현상은 특정 기간에 몰려 있는 경우가 많았고 상승과 하락을 반복하는 경향이 있으니 단정하기 어렵다.

상승세를 향한 시동은 걸었으나 도로 등 주행 여건은 아직 불투명하다. 하지만 장기간의 흐름을 기준으로 전망한다면, ‘기다리는 자에게 복이 있느니라’는 말은 자연스러울 수 있다.

오르락내리락을 반복하다가 하락세로 다시 돌아설 수도 있고, 지금 나타난 상승세를 계속 유지할 수도 있다. 상황과 환경에 따라 판단을 바꾸는 게 좋은 선택이다.